ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ಕಾಯ್ದೆ ರಿಯಲ್​ ಎಸ್ಟೇಟ್​ ವಲಯಕ್ಕೆ ಬಲ?

ರಾಜ್ಯದ ರಿಯಲ್​ ಎಸ್ಟೇಟ್​ ಕ್ಷೇತ್ರಕ್ಕೆ ಹೊಸ ಚೈತನ್ಯ ನೀಡುವ ಹಾಗೂ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಮತ್ತಷ್ಟು ಬಲಪಡಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಸರ್ಕಾರ ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ (ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ) ಕಾಯ್ದೆ-&2026 ಜಾರಿಗೆ ಸಜ್ಜಾಗಿದೆ. ಹೊಸ ಮಸೂದೆ ಜಾರಿಯಾದರೆ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ ಖರೀದಿ, ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಹೆಚ್ಚಲಿದ್ದು, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ವಿಶ್ವಾಸ ಮತ್ತಷ್ಟು ಗಟ್ಟಿಯಾಗಲಿದೆ ಎನ್ನುವುದು ರಿಯಲ್​ ಎಸ್ಟೇಟ್​ ವಲಯದ ಅಭಿಪ್ರಾಯವಾಗಿದೆ.

ಮಸೂದೆ ಪ್ರಕಾರ, ಯಾವುದೇ ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಶೇ.50ಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್​ಗಳು ಬುಕ್​ ಆದ ಮೂರು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ ಮಾಲೀಕರ ಸಂಘವನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ರಚಿಸಬೇಕು. 8 ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್​ಗಳಿರುವ ಎಲ್ಲ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ಗಳಿಗೆ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದ್ದು, ಪ್ರಸ್ತುತ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿರುವ 1972ರ ಎರಡು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಕಾಯ್ದೆಗಳ ಬದಲಿಗೆ ಏಕೀಕೃತ ಕಾನೂನು ಜಾರಿಗೆ ಬರಲಿದೆ.

ಹೊಸ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪ್ರಮುಖ ಉದ್ದೇಶ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು, ಬಿಲ್ಡರ್​ಗಳು ಹಾಗೂ ಸಂಘಗಳ ನಡುವಿನ ದೀರ್ಘಕಾಲದ ವಿವಾದಗಳಿಗೆ ತೆರೆ ಎಳೆಯುವುದಾಗಿದೆ. ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಜಮೀನು ಹಾಗೂ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಎಲ್ಲ ಫ್ಲ್ಯಾಟ್​ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸುವ ನಿಯಮ ರಿಯಲ್​ ಎಸ್ಟೇಟ್​ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಮಹತ್ವದ ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗುವುದರ ಜತೆಗೆ ಯೋಜನೆಗಳ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆಯೂ ಹೆಚ್ಚುವ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ.

ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳೂ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಿವೆ. 30 ವರ್ಷ ಪೂರೈಸಿದ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ರಚನಾ ಸ್ಥಿರತೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಲಿದ್ದು, ನಂತರ ಪ್ರತಿ ಐದು ವರ್ಷಕ್ಕೊಮ್ಮೆ ನವೀಕರಣ ಮಾಡಬೇಕು. ಇದರಿಂದ ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ಗಳ ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ವೇಗ ಪಡೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.

ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಕನಿಷ್ಠ ಶೇ.75 ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದ್ದು, ಒಪ್ಪದವರಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯದ ಕನಿಷ್ಠ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಪರಿಹಾರ ನೀಡುವ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದರೊಂದಿಗೆ ಬಿಲ್ಡರ್​ಗಳು ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳು, ನಕ್ಷೆಗಳು, ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳು ಹಾಗೂ ಇತರ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸಂಘಕ್ಕೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಬೇಕಿದೆ.

ಅಲ್ಲದೆ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಹಕ್ಕು ಇನ್ನೂ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗದ ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ಗಳಿಗೆ "ಡೀಮ್ಡ್​ ಕನ್ವೇಯನ್ಸ್​' ಮೂಲಕ ಮಾಲೀಕತ್ವ ನೀಡುವ ಅವಕಾಶವೂ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ದೂರುಗಳ ತ್ವರಿತ ಇತ್ಯರ್ಥಕ್ಕಾಗಿ ಎರಡು ಹಂತದ ಮೇಲ್ಮನವಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಹಾಗೂ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಸಿವಿಲ್​ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಅಧಿಕಾರ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.

ಹೊಸ ಕಾಯ್ದೆಯಿಂದ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ವಿಶ್ವಾಸ ಹೆಚ್ಚುವ ಜತೆಗೆ ಉತ್ತಮ ಗುಣಮಟ್ಟದ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ ವೃದ್ಧಿಯಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಪಾರದರ್ಶಕ ಆಡಳಿತ, ಸ್ಪಷ್ಟ ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕು ಮತ್ತು ಸುರಕ್ಷಿತ ನಿರ್ವಹಣಾ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಿಂದ ರಾಜ್ಯದ ವಸತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ ಹೊಸ ಉತ್ತೇಜನ ದೊರೆಯುವ ನಿರೀಕ್ಷೆ ವ್ಯಕ್ತವಾಗಿದೆ ಎಂದು ರಿಯಲ್​ ಎಸ್ಟೇಟ್​ ತಜ್ಞರು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದ್ದಾರೆ.

ಹೊಸ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿಯಾದರೂ ಕೆಲವು ಪ್ರಮುಖ ಸವಾಲುಗಳು ಎದುರಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಹಳೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್​ಮೆಂಟ್​ಗಳಲ್ಲಿ ಜಮೀನು ಮತ್ತು ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಹಕ್ಕು ವರ್ಗಾವಣೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ದೀರ್ಘವಾಗಬಹುದು. ಮರುಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಶೇ.75 ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಪಡೆಯುವುದು ಅನೇಕ ಸಂಘಗಳಿಗೆ ಕಷ್ಟಕರವಾಗಬಹುದು. ರಚನಾ ಸ್ಥಿರತೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಪಡೆಯುವ ವೆಚ್ಚ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ನಿವಾಸಿಗಳ ಮೇಲೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆರ್ಥಿಕ ಭಾರವಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್​ಗಳು ದಾಖಲೆ ಹಸ್ತಾಂತರದಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬ ಮಾಡಿದರೆ ಕಾನೂನು ವಿವಾದಗಳು ಮುಂದುವರಿಯಬಹುದು. ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಬರುತ್ತದೆ. ಜತೆಗೆ ಹೊಸ ನಿಯಮಗಳ ಅನುಷ್ಠಾನದಲ್ಲಿ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಮತ್ತು ವೇಗ ಕಾಪಾಡುವುದು ಸರ್ಕಾರದ ಮುಂದಿರುವ ಪ್ರಮುಖ ಸವಾಲಾಗಲಿದೆ ಎಂದು ತಜ್ಞರು ತಿಳಿಸಿದ್ದಾರೆ.