ಟಿಡಿಆರ್ ವಿತರಿಸುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಬಿಡಿಎ ಕಿತ್ತು ಜಿಬಿಎಗೆ ಕೊಟ್ಟ ಸರ್ಕಾರ-TDR

ರಸ್ತೆ ಅಗಲೀಕರಣ ಅಥವಾ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಭೂಮಿ ಕೊಟ್ಟಿರುವ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ‘ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು’ (ಟಿಡಿಆರ್) ಹಾಗೂ  ಅಭಿವೃದ್ಧಿಹಕ್ಕು ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ (ಡಿಆರ್‌ಸಿ) ನೀಡುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ‘ಗ್ರೇಟರ್ ಬೆಂಗಳೂರು ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ’ (ಜಿಬಿಎ) ವಹಿಸಲಾಗಿದೆ. 

ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಟಿಡಿಆರ್ ನೀಡುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು 2015ರ ನಂತರ ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ(ಬಿಡಿಎ) ವಹಿಸಲಾಯಿತು. 2017-18ರಿಂದ 2024ರ ಡಿ.12ರವರೆಗೆ 140 ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಟಿಡಿಆರ್ ವಿತರಿಸಿದೆ. ಅಲ್ಲದೆ, 134 ಭೂಮಾಲೀಕರು ಡಿಆರ್‌ಸಿ ಸದ್ಬಳಕೆಯನ್ನುಮಾಡಿಕೊಂಡಿದ್ದಾರೆ. ಇದೀಗ 2026ರಿಂದ ಟಿಡಿಆರ್ ಅಥವಾ ಡಿಆರ್‌ಸಿ ವಿತರಿಸುವ ಹೊಣೆಯನ್ನು ಮತ್ತೆ ಜಿಬಿಎಗೆ ಕೊಡಲಾಗಿದೆ. 

ರಸ್ತೆ ಅಗಲೀಕರಣ ಅಥವಾ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಭೂಮಿ ನೀಡುವ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ  ಸರ್ಕಾರ, ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ನಗದು ರೂಪದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಕೆಲ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಾಲೀಕರು ನಗದು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ಇಚ್ಛಿಸದಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಅದರ ಬದಲಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಟಿಡಿಆರ್) ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಇದನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಹಕ್ಕು ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರದ(ಡಿಆರ್‌ಸಿ) ರೂಪದಲ್ಲಿ ವಿತರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. 

ಸರ್ಕಾರವು ಡಿಆರ್‌ಸಿ ಹಸ್ತಾಂತರ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿರುವುದರಿಂದ, ಭೂಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಟಿಡಿಆರ್ ಅಥವಾ ಡಿಆರ್‌ಸಿ ಅನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಕಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಆರ್ಥಿಕ ಲಾಭ ಪಡೆಯುವ ಅವಕಾಶ ಹೊಂದಿರುತ್ತಾರೆ. ಈ ವ್ಯವಸ್ಥೆ 2005ರಿಂದ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದ್ದು, ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ನೇರ ಹಣಕಾಸು ಭಾರವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುವುದರ ಜೊತೆಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದ ಬೆಳವಣಿಗೆಗೂ ಸಹಕಾರಿಯಾಗುತ್ತಿದೆ.

2005ರಿಂದ 2025ರ ಡಿ.31ರವರೆಗೆ  ಸಾವಿರಾರು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಟಿಡಿಆರ್, ಡಿಆರ್‌ಸಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಇವುಗಳ ವಿತರಣೆ ಕುರಿತು ಅಂಕಿಅಂಶಗಳು ಸರ್ಕಾರದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲ. ಟಿಡಿಆರ್ ಹಾಗೂ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ನೆಲ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಅನುಪಾತ (ಎಫ್​​​ಎಆರ್) ಸಂಬಂಧಿತ ನಿಯಮಗಳ ತಯಾರಿ,  ಅನುಷ್ಠಾನದಲ್ಲಿ ಅಸ್ಪಷ್ಟತೆಯಿಂದ ಕೂಡಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ನೀಡಲಾಗುವ ಪರಿಹಾರ ವಿತರಣೆಯಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬ ಉಂಟಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂಬ ದೂರುಗಳು ಕೇಳಿಬಂದಿವೆ. 

ಡಿಆರ್‌ಸಿ ನೀಡಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಅದರ ಬಳಕೆ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸುವಂತೆ ಒತ್ತಡ ಹೇರುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಳು ನಡೆಯುತ್ತಿರುವುದು ಟಿಡಿಆರ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೂ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿದೆ. 2026ರ ಫೆ.5ರಂದು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊರಡಿಸಿರುವ ಅಧಿಸೂಚನೆಯ ಪ್ರಕಾರ, 912 ಮೀಟರ್ ರಸ್ತೆಗಳಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ ಶೇ.20 ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವಿಸ್ತೀರ್ಣವನ್ನು ಟಿಡಿಆರ್ ಮೂಲಕ ಮಾತ್ರ ಅನುಮತಿಸಿ, 12 ಮೀಟರ್  ರಸ್ತೆಗಳಲ್ಲಿ ಶೇ. 40 ಎಫ್​​​ಎಆರ್ ಅನುಮತಿಸಿ, 18 ಮೀಟರ್ ಮೇಲ್ಪಟ್ಟ ರಸ್ತೆಗಳಲ್ಲಿ ಟಿಡಿಆರ್ ಹಾಗೂ ಎಫ್​​ಎಆರ್ ಸಂಯೋಜಿತ ಬಳಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಟಿಡಿಆರ್ ಮತ್ತು ಎಫ್​​​ಎಆರ್ ಸಂಯೋಜನೆಯ ಮೂಲಕ ಶೇ.60ರವರೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಕ್ಕು ನೀಡಲಾಗಿದೆ.

ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ಪರಿಚಯದಿಂದ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೇಡಿಕೆ, ಮೌಲ್ಯ ಕುಸಿತವಾಗಿರುವುದಾಗಿ ಹಲವು ಭೂಮಾಲೀಕರು ಹೇಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನ್ಯಾಯಾಂಗ ವಿವಾದ ಉಂಟಾದಲ್ಲಿ, ಟಿಡಿಆರ್ ಖರೀದಿಸಿದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಕಾರರಿಗೆ ಯಾವ ರೀತಿಯ ಕಾನೂನು ರಕ್ಷಣೆ ಒದಗಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ಸರ್ಕಾರದ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿಲ್ಲ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಟಿಡಿಆರ್ ಮರುಮಾನ್ಯತೆಗಾಗಿ ಒಂದು ವರ್ಷ, ಎರಡು ವರ್ಷ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅವಧಿ ಕಾಯಬೇಕಾಗುತ್ತಿರುವುದು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಆರ್ಥಿಕ ನಷ್ಟವನ್ನುಂಟುಮಾಡುತ್ತಿದೆ. 

ಅಲ್ಲದೆ, ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾನಗರ ಪ್ರದೇಶಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (ಬಿಎಂಆರ್‌ಡಿಎ) ವ್ಯಾಪ್ತಿ ಹಾಗೂ ಪೆರಿಫೆರಲ್ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಸ್ವಾಧೀನಗೊಂಡ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ನಗದು ಪರಿಹಾರದ ಬದಲಿಗೆ ಟಿಡಿಆರ್ ನೀಡುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಅನುಸರಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಆದರೆ, ದೀರ್ಘಕಾಲದಿಂದ ಮಾರಾಟವಾಗದೇ ಉಳಿದಿರುವ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳಿಗಾಗಿ ಕನಿಷ್ಠ ಮೌಲ್ಯ ಭರವಸೆ ಅಥವಾ ಮರುಖರೀದಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದು ಗಂಭೀರ ಸಮಸ್ಯೆಯಾಗಿದೆ. ಟಿಡಿಆರ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೇಡಿಕೆ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಸಣ್ಣ ಮತ್ತು ಮಧ್ಯಮ ಪ್ರಮಾಣದ ಜಾಗಗಳಿಗೆ ಸೀಮಿತವಾಗಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರಮಾಣದ ಟಿಡಿಆರ್ ಹೊಂದಿರುವ ಭೂಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ನಗದೀಕರಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ತೊಂದರೆ ಅನುಭವಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಇದರ ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ನಗದು ಪರಿಹಾರದ ಪರ್ಯಾಯವಾಗಿ ನೀಡಲಾದ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ.

ಬೆಂಗಳೂರು ಬಿಸಿನೆಸ್ ಕಾರಿಡಾರ್ ಯೋಜನೆಯಡಿ ನಗರದ ಹೊರವಲಯದಲ್ಲಿ ಹೊರವರ್ತುಲ ರಸ್ತೆ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕಾಗಿ ಟಿಡಿಆರ್ ಹಾಗೂ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ನೆಲ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಅನುಪಾತ (ಎಫ್​​ಎಆರ್​)  ನೀಡುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ನಿಗದಿತ ಮಾನದಂಡ ಅನುಸರಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಗಂಭೀರ ಆತಂಕ ವ್ಯಕ್ತವಾಗುತ್ತಿದೆ. 2026ರ ಫೆ.5ರಂದು ಸರ್ಕಾರ ಹೊರಡಿಸಿದ ಅಧಿಸೂಚನೆಯ ಪ್ರಕಾರ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅಗಲದ (ಉದಾಹರಣೆಗೆ 9 ಮೀಟರ್ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ) ರಸ್ತೆಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಜಾಗಗಳಿಗೆ ಟಿಡಿಆರ್ ಮೂಲಕ ಹಾಗೂ 12 ಮೀಟರ್ ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಗಲದ ರಸ್ತೆಗಳಿಗೆ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ಮೂಲಕ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಕ್ಕು ನೀಡಲು ಅನುಮತಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಟಿಡಿಆರ್ ಮತ್ತು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ಸಂಯೋಜನೆಯ ಮೂಲಕ ಶೇ.60ರವರೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ನೀಡುವ ನಿರ್ಧಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ಪರಿಣಾಮ ವಲಯ ಎಂದು ಗುರುತಿಸಿಲ್ಲ. ಟ್ರಾಫಿಕ್ ದಟ್ಟಣೆ, ನೀರು ಸರಬರಾಜು ಸಾಮರ್ಥ್ಯ, ಒಳಚರಂಡಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ, ಅಗ್ನಿಶಾಮಕ ಪ್ರವೇಶ ಹಾಗೂ ಪರಿಸರ ಪರಿಣಾಮಗಳ ಕುರಿತು ಸಮಗ್ರ ಅಧ್ಯಯನ ನಡೆಸಲಾಗಿಲ್ಲ.

ಈ ನೀತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ನಡೆಯುತ್ತಿದೆ. 2026ರ ಜ.12ರಂದು

ಸುಪ್ರೀಂಕೋರ್ಟ್ ಮಧ್ಯಂತರ ನಿರ್ದೇಶನ ನೀಡಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಆ ನಿರ್ದೇಶನಗಳ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸರ್ಕಾರದ ಸ್ಪಷ್ಟ ನಿಲುವು ಅಥವಾ ಮೇಲ್ವಿಚಾರಣಾ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಪ್ರಕಟಿಸಿಲ್ಲ. ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್‌ಎಆರ್ ಪರಿಚಯದ ನಂತರ, ಭೂಸ್ವಾಧೀನಗೊಂಡ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಪರಿಹಾರವಾಗಿ ನೀಡಲಾಗಿರುವ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮೌಲ್ಯ ಕುಸಿದಿರುವುದು ತಿಳಿದುಬಂದಿದೆ. ಈ ಕುರಿತು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆಯ ಸಮಗ್ರ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸಿಲ್ಲ. 

ಟಿಡಿಆರ್ ಮೌಲ್ಯ ಕುಸಿತವಾಲ್ಲಿ, ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಮರುಖರೀದಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಅಥವಾ ಕನಿಷ್ಠ ಮೌಲ್ಯ ಭರವಸೆ ನೀಡುವ ಯಾವುದೇ ವ್ಯವಸ್ಥೆ  ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿಲ್ಲ. ಟಿಡಿಆರ್ ಸ್ವೀಕರಿಸಿದವರಿಗೆ ತೆರಿಗೆ ಸೌಲಭ್ಯಗಳ ಕುರಿತು ಸ್ಪಷ್ಟ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿ ಇಲ್ಲ. ನಗದು ಪರಿಹಾರದ ಬದಲಿಗೆ ಟಿಡಿಆರ್ ಸ್ವೀಕರಿಸಲು ಭೂಮಾಲೀಕರನ್ನು ಪ್ರೇರೇಪಿಸಲಾಗುತ್ತಿರುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿಯೇ, ಅದರ ಆರ್ಥಿಕ ಹಾಗೂ ಕಾನೂನು ಪರಿಣಾಮಗಳ ಕುರಿತು ಸಮರ್ಪಕ ಭದ್ರತಾ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ರೂಪಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಕೇಳಿಬಂದಿದೆ.