ಸಿಲಿಕಾನ್ ಸಿಟಿ, ಗಾರ್ಡನ್ ಸಿಟಿ, ಐಟಿ- ಬಿಟಿ ಸಿಟಿ ಎನಿಸಿರುವ ರಾಜಧಾನಿ ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ 20 ವರ್ಷ ಕಳೆದರೂ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ, ಸಮಗ್ರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನೇ (ಸಿಡಿಪಿ) ತಯಾರಿಸಿಲ್ಲ.
ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರು ಯಾವ ರೀತಿ ಇರಬೇಕು ಎಂದು 2015ರ ನೀಲಿನಕ್ಷೆಯನ್ನು 2005ರಲ್ಲಿ ಸಿದ್ಧಪಡಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ, 2015ರ ಸಿಡಿಪಿ ಮಾನ್ಯತೆ ಅವಧಿ ಈಗಾಗಲೆ ಮುಗಿದಿದೆ. 20 ವರ್ಷ ಕಳೆದರೂ ‘ಭವಿಷ್ಯದ ಬೆಂಗಳೂರು’ ಕುರಿತು ಇದುವರೆಗೆ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಸಿಡಿಪಿ ತಯಾರಿಸಿಲ್ಲ. ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ನಗರಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸಿಡಿಪಿ ರೂಪಿಸುವುದು ನಗರ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಕರ್ತವ್ಯ. ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ, ಸಿಡಿಪಿ ತಯಾರಿಸಲು ನಗರ ವಿನ್ಯಾಸಕಾರರಿಗೆ ಮನವಿ ಮಾಡಬೇಕಿತ್ತು. ಯಾವ ಪ್ರದೇಶಗಳು ವಸತಿ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಬಳಕೆಗೆ ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ಅಧ್ಯಯನ ನಡೆಸಬೇಕಿತ್ತು.
ಸಿಡಿಪಿ ಎಂಬುದು ಯೋಜಿತವಾದ ಭೂ ಬಳಕೆ, ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ, ವಲಯ ನಿಯಮಗಳ ಮೂಲಕ ನಗರದ ಭವಿಷ್ಯದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ನಕ್ಷೆ ಮಾಡುವ ಶಾಸನಬದ್ಧ ದಾಖಲೆಯಾಗಿದೆ. ವಸತಿ, ವಾಣಿಜ್ಯ, ಕೈಗಾರಿಕಾ, ಹಸಿರು ವಲಯಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಕಾನೂನು, ಕಾರ್ಯತಂತ್ರದ ನೀಲಿನಕ್ಷೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಈ ಕ್ರಮದಿಂದ ಅವೈಜ್ಞಾನಿಕವಾಗಿ ನಗರ ವಿಸ್ತರಣೆಗೆ ಕಡಿವಾಣ ಬೀಳುವ ಮೂಲಕ ಸಮಗ್ರವಾಗಿ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಒದಗಿಸಲು ಅನುಕೂಲವಾಗಲಿದೆ.
ಗಗನಚುಂಬಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಂದ ಸಮಸ್ಯೆ:
ರಾಜಧಾನಿಯಲ್ಲಿ ‘ಪ್ರೀಮಿಯಂ ನೆಲ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಅನುಪಾತ’ (ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್) ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ ಇನ್ನಷ್ಟು ಎತ್ತರದ (ಹೈರೈಸಿಂಗ್) ಕಟ್ಟಡಗಳು ಕಟ್ಟಲು ಸರ್ಕಾರ ಈಗಾಗಲೆ ಅನುಮತಿ ಕೊಟ್ಟಿದೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ನಗರದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನುಬಾಹಿರವಾಗಿ ಗಗನಚುಂಬಿ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ. 10 ಮಹಡಿ ಇರುವ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು 16 ಅಥವಾ 20 ಮಹಡಿಗೆ ಎತ್ತರಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ಮುಂದಿನ 10 ವರ್ಷಗಳ ಬಳಿಕ ನಗರದಲ್ಲಿ ಸಾರಿಗೆ, ರಸ್ತೆ, ಒಳಚರಂಡಿ ಸೇರಿ ಇತರ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಕಲ್ಪಿಸಲು ಸರ್ಕಾರವು ಸಾವಿರಾರು ಕೋಟಿ ರೂ. ಖರ್ಚು ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
ಅತಿಯಾಗಿ ಜನಸಂದಣಿ ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದರಿಂದ ಹೈರೈಸಿಂಗ್ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ನೀರು, ಒಳಚರಂಡಿ, ರಸ್ತೆ ಸೇರಿ ಇತರ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಕಲ್ಪಿಸುವುದು ಸವಾಲಾಗಲಿದೆ. ಕಟ್ಟಡ ದಟ್ಟಣೆ ಹೆಚ್ಚಾದರೆ ಮಳೆನೀರು ಸಂಗ್ರಹ ಮತ್ತು ನೆರೆ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಉಲ್ಬಣಗೊಳ್ಳುತ್ತವೆ. ಸಮಗ್ರ ಯೋಜನೆಗಳ ಆಧಾರವಿಲ್ಲದೆ ಇದು ಜಾರಿಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಯೋಜನೆಗಳ ಅನುಷ್ಠಾನ ತೊಡಕಾಗಿತ್ತದೆ. 9 ಮೀಟರ್ ಅಗಲದ ರಸ್ತೆಗಳಲ್ಲಿ ಎತ್ತರ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಂದ ಸಂಚಾರಕ್ಕೆ ತೊಂದರೆಯಾಗಲಿದೆ. ಕಟ್ಟಡ ಯೋಜನೆ ಲಾಭ ಡೆವಲಪರ್ಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಸಿಗುತ್ತದೆ. ಶಾಲೆ, ಆಸ್ಪತ್ರೆ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ಯಾನಗಳಿಗೆ ಸ್ಥಳ ದೊರೆಯುವುದಿಲ್ಲ. ಹಾಗಾಗಿ, ಗಗನಚುಂಬಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಕಡಿವಾಣ ಹಾಕಲು ಸಿಡಿಪಿಯಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿದೆ.
ರಸ್ತೆ ಅಗಲೀಕರಣಕ್ಕೆ ಜಾಗ ಅಥವಾ ಜಮೀನು ಬಿಟ್ಟುಕೊಟ್ಟಿರುವ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಹಣದ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಪರಿಹಾರ ನೀಡುವ ಬದಲು ‘ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದಾದ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ’ (ಡಿಆರ್ಸಿ) ಹಾಗೂ ‘ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು’ (ಟಿಡಿಆರ್) ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಡಿಆರ್ಸಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದಕ್ಕೆ ಸರ್ಕಾರ ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಅವಕಾಶ ಕೊಟ್ಟಿದೆ. 2005ರಿಂದ ಇದು ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಸರ್ಕಾರದ ಬೊಕ್ಕಸಕ್ಕೆ ಯಾವುದೇ ಹೊರೆ ಬೀಳುವುದಿಲ್ಲ. ಜೊತೆಗೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗೆ ಉತ್ತೇಜನ ನೀಡಿದಂತಾಗಿದೆ.
ರಸ್ತೆ ಪಕ್ಕದಲ್ಲೇ ಕಟ್ಟಡ ಕಟ್ಟಲು ಡೆವಲಪರ್ಗಳಿಗೆ ಪ್ರೋತ್ಸಾಹ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ನಿಗದಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಕಟ್ಟಡ ಕಟ್ಟುವವರಿಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಇದೀಗ ಸರ್ಕಾರವು 2026ರ ಫೆ. 5ರಂದು ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಿದೆ. ಜಿಬಿಎ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ 912 ಮೀಟರ್ ರಸ್ತೆಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಜಾಗಗಳಿಗೆ ಟಿಡಿಆರ್ ಮೂಲಕ 0.20ರವರೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಎಫ್ಎಆರ್ ನೀಡಲಾಗುತ್ತಿದ್ದು, 12 ಮೀಟರ್ ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ರಸ್ತೆಗಳಲ್ಲೇ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿರುವುದು ಇನ್ನಷ್ಟು ಹೈರೇಸಿಂಗ್ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಲಿದೆ. ಟಿಡಿಆರ್, ಎಫ್ಎಆರ್ ಸಂಯೋಜನೆಯ ಮೂಲಕ ಒಟ್ಟು ಶೇ.60ರವರೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಎಫ್ಎಆರ್ ನೀಡುವ ನಿರ್ಧಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ನಗರ ಯೋಜನಾ ಅಥವಾ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಕುರಿತು ಅಧ್ಯಯನ ನಡೆಸದೆ ತರಾತುರಿಯಲ್ಲಿ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೇಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಮೌಲ್ಯ ಕುಸಿದಿವೆ.
ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್ ನೀತಿಗೆ ಕಾನೂನುತಜ್ಞರು, ನಗರ ಯೋಜಕರು ಹಾಗೂ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಸೇರಿ ಸಾರ್ವಜನಿಕರು ತೀವ್ರ ವಿರೋಧ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್ ಖರೀದಿ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿ ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರ, ಆಸುಪಾಸಿನ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವಂತೆ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಇಲಾಖೆ ಕರಡು ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಿ ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದೆ. ಕರ್ನಾಟಕ ಪಟ್ಟಣ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಮಾಂತರ ಯೋಜನೆ-2015 ಸೆಕ್ಷನ್ 13-ಇಗೆ ವಿವಾದಿತ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಅನುಸಾರ ಸರಿ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದೆ. ಇದು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಎಫ್ಎಆರ್ ನೀತಿ ಜನರಿಗೆ ಅನುಕೂಲವಾಗುವ ಬದಲು ಅನನುಕೂಲವೇ ಆಗಲಿದೆ.
* ಸುಸ್ಥಿರ, ಸಂಘಟಿತ, ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಅನುಸರಣೆ ಹೊಂದಿರುವ ನಗರ ಪರಿಸರ ಸೃಷ್ಟಿ
* ವಸತಿ, ವಾಣಿಜ್ಯ, ಕೈಗಾರಿಕಾ, ಹಸಿರು ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ವಲಯಗಳ ವಿಗಂಡಣೆ
* ಸಾರಿಗೆ, ನೀರು, ಘನತ್ಯಾಜ್ಯ ನಿರ್ವಹಣೆ, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ ಒಳಗೊಂಡ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಕಲ್ಪಿಸುವುದು
* ಕಾನೂನು, ಯೋಜಿತ, ಅನುಮೋದಿತ ಭೂಬಳಕೆ ನಿರ್ಧರಿಸುವುದು
* ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಗಮನ ಸೆಳೆಯಲು ಇನ್ನಷ್ಟು ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಕ್ಕೆ ಒತ್ತು
* ಷರತ್ತುಬದ್ಧ ಭೂಬಳಕೆಗೆ ನಿಯಮ ರೂಪಿಸುವುದು
* ನಗರ ಬೆಳವಣಿಗೆಗೆ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ನೀಡುವುದು
* ಜನಸಂಖ್ಯೆ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ರೂಪಿಸುವುದು